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对于中国城市更新下的居住升级的一些零散思考

时间:2018-03-09 00:15:19 来源:田浩 作者:

注:本文为读者投稿,本文细述了当前的住房租住市场行业痛点以及市场需求,并且展望了未来的行业形态。在作者看来,居住相关的未来在关于居住相关的领域必定会出现几家优秀的线上服务平台,这将是以人为本的去中心化的平台,建立人与人之间的服务联系。而平台围绕“人”和“住”的服务连接,将获得更高的价值壁垒。他认为,改变中国居住生活方式,是有意义的事业。作者:田浩。

1、公寓的火爆本质是城市更新的消费升级,是新一代年轻人的居住需要,对生活品质和居住品质的要求。政策的推动只是作为行业的景上添花,加快行业的规范化和标准化还是需要纸上政策的下放落地。对于需求端的品质诉求还是需要公寓运营商对产品和服务的塑造。

2、公寓产品的升级实质是存量房资产的盘活与溢价增值,但需要更多业主和投资客对长租公寓这个行业有认知,让他们知道公寓运营商和品牌公寓与过去黑中介黑二房东的却别;所谓溢价就是将闲置或变现的资产进行翻新改造,让它变得与众不同,至少能在交通、配套、户型等综合属性同等的条件下能脱颖而出,同时又能带来更多便利性,那么溢价率不管是长租、民宿还是买卖中都能活动高净值。其实归根结底就是在重新塑造产品,让收益用产品说话;

3、乡村改造除了城市更新人口结构调整的需要以外,更重要是供给侧的结构性改革让人口流动发生了微妙的变化:工业厂区由原来的北部京津冀、东部江浙沪、南部珠三角的集中区开始向中部和西部城市蔓延后靠,带动经济发展的同时,可以让更多人在家门口工作,家门口的就业机会更多还让工厂的用人成本降低,其实这也是近几年北上广深流动人口略微减少,更多新一线城市和省会城市人口流动增多的部分原因。北上广深解决了空气质量的问题同时也解决了城市产业结构调整或升级。人才结构也会随之发生变化。那么一系列的动作会慢慢带动更多中部和西部省市地区的脱贫致富。这些省市地区的农村也将在近5-10年发生翻天覆地的变化,就像现在江苏、浙江、福建、广东等沿海地区的乡村,进一步拉近生活和贫富的差距。另外新一代的农村人因为交通的便利,信息的及时性,所接触到的观念也会发生大变化。在各种认知上会有所升级,他们会更愿意将赚来的钱用在提升生活品质和居住品质上,所以乡村的自有宅基地和老屋都会面临一波快速的翻新建造,会形成一波自发式的新农村建设,再加上今年刚颁布的《中央一号文件》中提出的一系列对农村的各种政策和“乡村振兴计划”。在正在进行的两会上也提出了兴农计划,接下来农村的土地改革,对农村产业和农村旅游的发展等一系列的带动下,宅基地的价值空间也会大大提升。

4、从以上各种形势来看,城市更新下的住房租赁,新农村建设下的乡村改造都会迎来一波大机会。与村镇合作与农民合作,同时利用使用权可以围绕居住衍生发展城市民居、乡村旅游民宿和特色小镇将闲置存量盘活并溢价增值以及辅助旅游发展的需要和增收。也会随着在大大提出的“房住不炒”的导向下,会更进一步激活存量资产的盘活,从而加快租赁市场的培育和发展。(对于是城市住房租赁的居住空间设计和乡村改造的建造设计施工都可以向日本的相关领域的公司学习,提供更专业更人性化的解决方案和服务)。

5、未来城市住房租住市场由现在主要集中的“北上深”和少数几个省会城市以外,也会因为流动人口的回流到更多省会城市和地级市发生变化。在更多城市会出现品牌公寓和公寓运营商机构。虽然说公寓市场将是没有腰部的市场,但头部企业也无法吃透所有城市,他们还是更多会在主要的一些大中型城市,更多的房源还是会在中小的公寓和职业房东手中。这其实跟当下的房地产和酒店行业类似(典型的全国型大品牌+本地化小机构)。都说行业群体很大,到底有多大,谁也说不清楚,但敢说的是目前露出来较活跃的公寓机构和从业人员不到行业的一半甚至更少。你想目前真正的品牌公寓的房源总量只占租赁公寓总体量的5%不到,那还得有多少没被挖掘出来。这些是真正闷声在赚钱的群人。

6、未来国内市场会主要存在两类公寓机构:一类为“直营型品牌公寓”主要是地产商或为互联网团队转型创业,以产品和服务为核心塑造品牌。具有较强的产品打造能力。这类代表性的有品牌如:全国规模最大的自如(分散式);另一类是“托管型公寓运营商”肯能是从酒店、中介等领域转型过来,以加盟和托管运营的方式扩张经营,在运营管理、营销获客等方面更有经验和方法。这类代表性的运营商机构如:业内都看好发展迅速的乐乎城市青年社区(集中式)。但不管哪种模式,未来要很好的生存并快速发展壮大,都必须且需要具备的五大核心能力:产品溢价能力、营销获客能力、租后服务能力、品牌运营能力以及经营管理能力。

7、从供需关系来看会带动一批如建筑、空间、室内、改造等专业性设计师和工匠人才的增长;同时会有更多更专业的建造和设计公司的诞生。这将更有效的为需求者提供专业的服务。当然随着公寓企业的壮大发展,行业人才的缺口也会越来越大,如营销运营、产品设计、经验管理、管家服务等专业人才将是行业迫切需要的,高级人才也将是各家争相挖角的目标。而公寓在国内是新兴领域,过去也没有专业型人才,都是转型过来的,特别是管家人群规模是行业最大的水平也是层次不齐的。所以对于公寓从业者的成长培育的培训服务也将随之崛起,目前有几家机构在做学院和培训课程的服务,即便讲师团队庞大,但各家理念不一样,经验更是参差不齐。所以课程都不体系化系统化很散(更何况部分讲师目的不单纯且带有广告属性),无法让从业者有一个阶段性的成长认知的感受,更学不到实质的方法论经验。所谓趋势发展、战略规划都是在活下来并且步入正轨后的事。而当下更需要的如何学到更实质的产品改造、运营营销、经营管理、财务管理等更为落地的方法论来促进大家快速发展壮大。

8、我相信未来会有越来越多的品牌公寓和公寓运营商会像自如一样有自己的获客能力,而不完全依靠大流量平台获客甚至被某一家“流量绑架”。这是因为随着市场的成熟和行业的标准规划化后,通过机构自身的产品和服务能力都将树立自己的品牌影响力。因为品牌认知和口碑传播直接影响消费者的选择方式。就像现在大家买房或选酒店一样,首先选择的是品牌然后是价格等。这样的决策方式当然这对流量平台的好处是减少服务流程,能直接在线预订(支付少部分钱锁定房源或排号),减少线下带看的次数(只需要实地选楼层或者看户型)。当然如果各家公寓自己的线上体系健全,自己的获客能力也会大大提升。所以未来的公寓平台模式也会发生模式上的变化。而当下,租房平台介入的越来越多,但是目前所看到的情况是,有的在错过机会,有的在一错再错的路上,还有的正在走过别人走过的路。但这并不是最重点,重点是各家现在是为了自己“想要的”而做产品,并不是用户(不管是B端公寓还是C端租客)想要的。公寓平台不能像传统的租房信息平台一样的模式那样去做简单的信息供需匹配,这样下去对自己不利,对用户不利,更对行业没有价值。应该更多聚焦在公寓商户上,如果给他们赋能和为他们创造价值等。

9、另外针对公寓行业内的管理系统大大小小已经有至少30多家(目前还在增长),多数都称为“公寓SaaS系统”,但目前看来,国内目前没有一家是真正的公寓领域的“SaaS系统”,最多只能成为“云端的管理系统”,比传统的IT部署系统唯一不一样的就是由原来的私有化部署主机服务器变为现在的云服务器。有意思的是又在慢慢的回归传统,并越做越重。除了可以在当下变现没有任何未来的商业价值的想象空间。所谓“SaaS”是Software-as-a-Service的简称,中文为“软件即服务”。简单说就是通过轻量级的软件为企业用户提供标准化或可订阅式的服务通过数据提供更多增值服务。而当下,大家是为了做而做,没有自己的产品路径。与设想的目标也是越来月偏离,这样行业的管理流程更不可能走向标准化和规范化。SaaS不应该被做重,而是针对性的做全流程重的某一个或少数几个环节并且做深做专。比如针对:营销获客、收益管理、财务统计、经营分析、租后服务等每个点都可以做深做专。做管理系统不能以自己的需要为中心,也不能以某家的需求为样板,而是要思考如何能让用户有适合自己的管理方式,并高效的处理事情。做一个去中心化的系统工具。

10、当前的行业痛点排序为:获客、扩张、资金、管理四个排序。虽然当先很多平台都是围绕这四点做的商业模式“租房平台+金融+SaaS系统+增值服务”,但产品思路和路径不对,还有各家对四个痛点的理解都不一样甚至偏离。成了:租房平台=获客;金融分期=资金+扩张;SaaS系统=管理。看上去并没毛病,但具体的产品模式就偏离太多。虽然各家都在说要做闭环,要做生态,但到目前来看不管是流量平台还是管理系统的产品基本忽略了公寓领域的C端租客,想想没有C端的服务体系与内部体系打通如何能建立起所谓的闭环和高效的管理和服务,又如何能让公寓机构有自己的品牌影响力?只有真正解决用户的痛点,用户才会认可你所带来的价值。你也才能有存在的意义。

11、以租住切入的租后生活服务,将会与衣食住行、吃喝玩乐发生一些有趣的结合,而这类平台也将能很好的为更多的业主提供物业生活服务,因为租客变为业主后,他会更习惯在租住过程中提供的生活服务的平台,有关研究数据表明现在年轻人的租住周期因为购房压力的增加和思维的转变,已经在由原来的3-5年时间变成了5-8年。而恰好在这个周期能通过更好的租后服务培养他们的用户习惯。所以这将是真正的将“人”和“住”通过服务进一步连接起来。但这个过程将是一个漫长的过程,也很难急不来。就像链家创始人兼董事长左晖说的“坚持做难而正确的事”。

12、未来在关于居住相关的领域必定会出现几家优秀的线上服务平台,这将是以人为本的去中心化的平台,建立人与人之间的服务联系。而平台围绕“人”和“住”的服务连接,将获得更高的价值壁垒。在关于“居住”这件事上,引用赋能资本创始人胡振寅的原话“这是一个可以干一辈子的事业”。

总结下来就是:改变中国居住生活方式,是一件难而正确的事,但更是一件值得为之长期努力甚至付出一辈子的事业。



责任编辑:touzjsy
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